Omregulering av seter til fritidsbolig kan gi betydelige skattegevinst

Skatteklagenemnda har nylig avlart at verken våningshus

eller seter er å anse som bolighus eller fritidsbolig iht. skatteloven ifm. overdragelse av gårdsbruk, og betyr økt skatt i forhold til dagens lovgivning.


Våningshus på gårdsbruk er bolighus på gården, og inngår i den samlede verdien av gårdsbruket. Fritidsbolig er typisk en hytte på eiendommen. Det har tidligere vært uklart om en seter pr. definisjon kan anses som fritidsbolig.


Skatteklagnemnda avsa følgende uttalelse:

våningshuset og seteren i dette tilfellet omfattes av begrepet alminnelig gårdsbruk i skatteloven § 9-7 (5). Disse kan da ikke også anses som bolig eller fritidsbolig etter samme bestemmelse.

Skatteklagenemna har avgjort at skattemessig så kan ikke et våningshus og seter være verken bolig eller fritidsbolig; de inngår i det som etter skatteloven § 9-7 (5) regnes som alminnelig gårdsbruk.


Nemndas avgjørelse får skattemessige konsekvenser ifm. salg og gave av gårdsbruk, som også omfatter våningshus og seter.


Det fremgår av skatteloven § 9-3 2.ledd at gevinst ved realisasjon av boligeiendom og våningshus kan skje skattefritt ved eiertid over 1 år. Tilsvarende er gevinst ved realisasjon av fritidsbolig skattefritt ved eiertid over 5 år.


Salg eller gave av gårdsbruk til arveberettigede utløser skatt på salgssummen utover 75% av markedsverdien


Ved salg av alminnelig gårdsbruk vil bare 75% av salgssummen være skattefritt jf. skatteloven § 9-3 6 ledd, jf. skatteloven § 9-13.


Skatteloven § 9-13 gir skattefritak ved realisasjon av alminnelig gårdsbruk eller skogbruk til personer som er arveberettiget etter arveloven kap 1 eller 2, forutsatt at salgssummen ikke er høyere enn 75% av antatt salgsverdi, og eieren har eid eiendommen i minst 10 år.


Skattelovens system er følgelig at overdragelse vederlagsfritt til arveberettiget etter arveloven kap 1 eller 2 inneværer at et senere salg utløser skatt av 25% av eiendommens verdi for den arveberettigede.


Dersom nåværende eier ønsker å selge eiendommen til en arveberettigede til markedsverdi, og gi salgssummen i gave til famile etc., må i stedet eier ved salget betale skatt av 25% av markedsverdien. Inngangsverdi for kjøper blir da markedsverdi, og et evt. salg til samme markedsverdi utløser da ikke skatt.


Overdragelse ved skifte utløser latent skatt på verdi utover 75% av markedsverdien


Alternativt kan eier sitte med hele gårdsbruket til han dør, og overlate eiendommen til arvingene på

skiftet. Beregning av inngansverdien av gardsbruket som erverves ved arv eller gave, er nærmere regulert i skatteloven § 9-7.


Av Skatteloven § 9-7 fremgår at inngangsverdien beregnes som følger for mottaker:


(1) Dødsbo og enearving skal tre inn i arvelaters inngangsverdier, skjermingsgrunnlag, negativ beregnet personinntekt og øvrige skattemessige posisjoner (skattemessig kontinuitet).


Dette er imidlertid bare lovens utg. punkt da det er gjort unntak for alminnelige gårdsbruk. For alminnelige gårdsbruk eller skogbruk settes inngangsverdien til 75% av antatt salgsverdi. Dette fremgår av skatteloven § 8-7 (5):


(5) Bestemmelsene i første til tredje ledd gjelder ikke for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk, når arvelater eller giver kunne realisert slike eiendommer uten gevinstbeskatning på dødsfalls- eller gavetidspunktet etter § 9-3 annet, tredje eller fjerde ledd eller etter § 9-13. Når fritak for gevinstbeskatning som nevnt gjelder en del av en eiendom, gjelder første punktum kun for denne del. Inngangsverdien for slik eiendom som er ervervet ved arv eller gave eller på skifte med medarvinger, settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet. For alminnelig gårdsbruk eller skogbruk settes inngangsverdien til tre fjerdedeler av antatt salgsverdi.


Oppsummert:


Det eksisterer ikke noe skattemessig kontinuitet for alminnelige gårdsbruk da landbrukseiendommer som erverves ved arv, kjøp eller gave av nærstående arvinger ved senere salg alltid utløser 100% skatt av 25% av markedsverdi av gårdsbruket dersom mottaker har betalt under 75% av markedsverdien.


Eksempel:

Eier av gårdsbruket ønsker å overdra denne i gave til en eller flere arvinger. Takst viser at verdien er er 10 millioner kroner. Inngangsverdi for mottaker blir da 75%, dvs. 7,5 millioner kroner. Dersom mottaker selger arven videre utløses det derved beskatning av 25% av den totale verdien som da utgjør 2,5 millioner kroner.


Gevinsten for kjøper beskattes med 22%, dvs. 22% av kr. 2.500.000,- = kr. 550.000,-.

Av verdien på gårdsbruket utgjør verdi av våningshus og fritidseindom i ovennevnte eksempel 4 millioner kroner.


Skatteklagenemnda har nå lagt til grunn at ved såkalte dødsbo eller enearving trer disse ikke inn i arvelaters utgangsverdi som sin inngansverdi. Inngangsverdien settes til 75% av antatt salgsverdi.


Skatt med 22% på gevinst av våningshus og fritidseiendom gjelder for erverv ved gave eller arv, men ikke ved ordinært salg


Eier av landbrukseiendommen kan igangsette overdragelse av hele/deler eiendommen mens han fremdeles lever.

Eier kan da gjennomføre en taks av våningshuset og fritidsbolig, her 4 millioner kroner. Det kan samtidig gjennomføres en fraskillelse av våningshuset og fritidsboligen fra øvrige deler av landbrukseiendommen.


Kjøper, som også er arveberettiget, kan da betale 4 millioner kroner til selger. Inngangsverdi for kjøper blir da 4 millioner kroner. For selger utløser det ikke skatt forutsatt at fritidseiendommen og våningshuset har vært eid i hhv. minst 5 år og 1 år. Dette følgere som over nevnt av skatteloven § 9-3.


Kjøpesummen på 4 millioner kroner kan selger deretter gi kjøper i gave - skattefritt. Kjøper overtar følgelig fritidshus og våningshus skattefritt, og uten at selger må betale skatt.


Resterende del av landbrukseiendommen, verdi 6 millioner kroner, overdras til kjøper for 75% av takst, dvs. 75% av 6 millioner kroner i vårt eksempel, og utgjør 4,5 millioner kroner.


Kjøper betaker 4,5 millioner kroner. Inngangsverdi for kjøper blir da 4,5 millioner kroner for denne delen, og selger betaler ikke skatt da salget kan skje skattefritt iht. skatteloven § 9-13.


Vurdering skattebesparelse ved ordinært salg:


Av salgssummen knyttet til våningshus og fritidseiendom på 4 millioner kroner blir det ikke skatt.


Resterende del til verdi av 6 millioner kroner kan overdras vederlagsfritt til kjøper. Kjøpers inngangsverdi blir da tilsvarende markedsverdi, dvs. 6 millioner kroner.

Selger må betale 22% skatt av 25% av markedsverdien, dvs. 22% skatt av 1,5 millioner kroner, dvs. kr 330.000,- i skatt.


Dersom kjøper betaler 75% av av verdien på 6 millioner kroner, utløser det ikke skatt på selgers hånd. Denne utsettes da til kjøper selger landbrukseiendommen.


Ved å splitte opp verdien av kårbolig og fritidseiendom i ovennevnte eksempel, taksere disse, og gjennomføre en ordinær overdragelse til arveberettiget, sparer selger/kjøper til sammen skatt tilsvarende 40% i forhold til at det ville blitt gjennomført et arveoppgjør i ettertid.


Det kan lønne seg å planlegge overdragelse av landbrukseiendommer i god til. Dersom det er store verdier i fritidseiendommer og våningshus på gården, blir gevinsten enda større i kroner og ører.


Betydning av Skatteklagenemndas definisjon av seter


Det har tidligere skattemessig vært noen grunn til å skille mellom seter og fritidseiendom. Noe det er grunn til å gjøre nå fra og med 2020!


Mange gårdseiere sitter på flotte setere som de investerer betydelige beløp i, og som ofte kan komme opp i verdier på 5-10 millioner kroner med rett beliggenhet.


Skatteklagenemnda har nå besluttet at en seter omfattes av begrepet alminnelig gårdsbruk i skatteloven § 9-7 (5). Dette betyr igjen at prinsippete om skattemessig kontuinitet ikke gjelder ved overdragelse ved arv. Det er bare 75% av markedsverdien som kan omsettes skattefritt for eier, og tilsvarende for kjøper.


Råd til seter eiere:


Dersom du har en seter så bør du sørge for å få denne taksert, og få denne godkjent som fritidseiendom jo før jo heller!


Ved senere fritt salg, evt. salg til nærstående arvinger, vil all gevinst være skattefritt jf. hovedregelen i skatteloven § 9-2 4.ledd.


Dersom sæteren har en verdi på 10 millioner kroner, så utgjør skattebesparelsen 22% av 2,5 millioner kroner, dvs. kr 550 000,-.


Ta gjerne kontakt med oss om du ønsker bistand til taksering av landbrukseiendommen, taksering av seteren, eller bistand til omregulering av eiendom.


Lykke til med både oppfiksing og fraskillelse!



Copyright © 2020 . All Rights Reserved

  • Linkedin Eksterngransking
  • Twitter Social Icon